В России 1,3 миллиона человек живут в домах, признанных аварийными. Эта цифра заставляет задуматься о надёжности и безопасности каждого возводимого объекта. Для девелопера — это вопрос и его репутации, и огромной ответственности перед собственниками. При этом важно понимать: аварийное жильё — это не приговор, а зачастую следствие ошибок, допущенных на этапе строительства. Несоблюдение технологий, экономия на стройматериалах, недостаточный контроль качества — всё это в будущем оборачивается трещинами в стенах, промерзанием, грибком и другими проблемами.
Однако, есть и хорошая новость: существуют четкие принципы и правила, которые помогают избежать этих фатальных ошибок. Следуя им, вы сможете создавать современные и по-настоящему долговечные дома.
В статье рассматриваем, почему дом становится аварийным, и как это отстрочить на этапе строительства.
Почему дома становятся аварийными
Аварийный дом в России 2024 года — это многоквартирный дом, признанный по результатам обследования официальной комиссией непригодным для проживания и подлежащий сносу или реконструкции.
Со временем любой строительный материал подвержен естественному старению и разрушению. На это влияет фактор времени: с течением лет происходит естественная усадка здания, снижается прочность конструктивных элементов.
Важную роль играют погодные условия: перепады температур, осадки, ультрафиолетовое излучение — всё это негативно сказывается на состоянии стен, кровли и фундамента. Поэтому и стройматериалы, и технологии строительства должны подбираться, исходя из климатических условий региона.
Например, в Краснодарском крае, с его южным климатом, используют вентилируемые фасады, паропроницаемые материалы и усиленные кровли для борьбы с перегревом, плесенью и ветровой нагрузкой. А в Якутии, с экстремально низкими температурами, применяют повышенную теплоизоляцию стен и фундамента, морозостойкие материалы и свайные фундаменты с утеплением для защиты от промерзания и деформации.
Неправильная эксплуатация — еще одна важнейшая причина, которая ускорит процесс износа. К этому пункту относится отсутствие должного ухода, несвоевременный ремонт, нарушение правил проживания. В результате появляются трещины в фундаменте и стенах, разрушается фасад, протекает кровля.
И, хотя застройщик не отвечает за состояние дома после сдачи, у него есть возможность внести свой вклад в правильную эксплуатацию:
- Спроектировать здание с учетом удобства дальнейшего обслуживания: доступ к инженерным сетям, возможность локального ремонта кровли и фасада;
- Дать качественную инструкцию по эксплуатации: жильцам и управляющей компании застройщик может дать понятную и подробную информацию по эксплуатации дома, где описаны правила проживания, особенности конструкций, графики обслуживания инженерных систем и так далее.
Какие ошибки застройщиков приводят к аварийности дома
Стремление застройщиков сэкономить часто оборачивается серьезными проблемами для жителей, вплоть до признания дома аварийным и необходимости срочного расселения.
Самая распространенная ошибка — использование некачественных материалов. Когда, вместо заявленных в проекте стройматериалов используют более дешевые аналоги с низкими эксплуатационными характеристиками: низкокачественный бетон, арматуру меньшего сечения, дешевые утеплители с плохой влагостойкостью.
В итоге совсем скоро фасад покрывается трещинами, стены промерзают, появляется плесень и грибок, фундамент рушится.
Большую опасность несет отступление от проекта. Например, в целях ускорения строительства вносят корректировки без согласования: уменьшают толщину стен, используют другие типы фундаментов, экономят на гидроизоляции.
Из-за этого нарушаются несущие способности конструкций, появляются трещины и сырость, разрушается отделка.
Также неправильное армирование, некачественная заливка бетона, отсутствие гидроизоляции в нужных местах, неправильный монтаж кровли — эти и другие нарушения технологии строительства ведут к тем же печальным последствиям.
Застройщики, которые пока еще не перешли на современные технологии (TIM-моделирование, управление рисками) рискуют неверно рассчитать нагрузку на фундамент и несущие конструкции, не учесть особенности грунта и климата в полной мере.
Это приводит к деформации фундамента и стен, трещинам, проседанию здания, что в конечном счете заканчивается обрушением.
Как предотвратить проблемы еще на этапе строительства
Застройщику важно использовать современные технологии, которые позволяют проектировать и строить более надежные здания. Например, BIM-моделирование — это возможность рассчитать все до мелочей и учесть нюансы: от прокладки коммуникаций до распределения нагрузки на несущие конструкции.
Также BIM позволяет выявить любые несоответствия и коллизии еще на стадии проектирования, а значит, избежать дорогостоящих правок в процессе строительства.
Таким образом, получая цифровой двойник здания, который содержит всю информацию о материалах, инженерных системах, сроках обслуживания, застройщик выигрывает и время, и ресурсы.
Далее необходимо уделять пристальное внимание качеству материалов. Марка бетона должна соответствовать проекту. Например, для фундамента многоэтажного дома используется бетон марки не ниже М350.
И, в целом, контроль качества должен быть многоступенчатым и бескомпромиссным. Важно следовать ГОСТу и СНиПу, и привлекать к работе опытных специалистов, которые несут личную ответственность за результат.
Что нужно знать заказчику при строительстве дома
Поиск строительной компании — самый важный этап, с которого начинается успешная реализация проекта. На этапе отбора проверьте репутацию застройщика: изучите портфолио компании, поищите отзывы в интернете, пообщайтесь с предыдущими заказчиками.
Убедитесь, что у компании есть все необходимые лицензии и разрешения на строительную деятельность. Обратите внимание на сроки, стоимость, порядок оплаты, ответственность сторон, гарантийные обязательства, прописанные в договоре.
И помните: зачастую заманчивые предложения с ценником значительно ниже рыночного означают экономию на материалах или нарушение технологий.
Также важно на всех этапах строительства оставаться активным участником процесса: посещать стройплощадку так часто, как это возможно, чтобы лично контролировать ход работ. Если такой возможности нет, договоритесь о регулярных фото- и видеоотчётах.
Будет полезно обратиться к независимому эксперту, который оценит качество работ непредвзятым взглядом.
При обнаружении брака никогда не подписывайте акт приёмки выполненных работ до тех пор, пока все недоделки не будут устранены. Если подрядчик нарушает ваши права — обращайтесь в надзорные органы: Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
Заключение
Главная причина аварийности домов — человеческий фактор. К разрушениям приводит и использование некачественных материалов и отступление от проекта, и нарушение технологий строительства. Именно поэтому мы можем влиять на ситуацию и строить надежные и долговечные дома. Для многих — это уже привычная реальность.
Чтобы обеспечить надежность жилья, важен комплексный и ответственный подход к строительству: применение качественных материалов и новых разработок строительной инженерии, неукоснительное следование проекту, контроль на всех этапах и профессионализм всех участников процесса.
На помощь здесь приходит услуга «Строительный контроль», в которую входит проверка документации, контроль качества материалов и сроков, а также экспертиза выполненных работ. Компания «Сириус» предлагает своим клиентам комплексный строительный контроль и обеспечивает соответствие всех этапов работ проекту и нормативным требованиям. Только так удается гарантировать долговечность зданий и безопасность будущих собственников жителей.
